Первое полугодие 2026-го подтвердило тренд, оформившийся годом ранее: рынок окончательно расслоился. Ликвидные видовые и готовые лоты дорожали, типовое предложение стагнировало, а доля закрытых сделок продолжила расти.

Спрос: смещение в готовое сохранилось

При высокой стоимости денег покупатели снова выбирали поздние стадии и сданные дома. В готовом объекте виден реальный вид из окна, качество мест общего пользования и состав соседей — за эту определённость покупатель платит охотнее, чем за обещание на рендере. Котлован в верхнем сегменте продавался медленнее и с более заметным дисконтом.

Цены: рост остался адресным

Усреднённая цена метра почти ничего не объясняет: рост концентрировался в редком предложении — видовые этажи, пентхаусы, лоты с террасами. Массовые планировки на средних этажах торговались со скидкой и подолгу висели в экспозиции. Правило года не изменилось: премию рынок платит за то, что нельзя воспроизвести.

Структура сделок

Заметные сдвиги первого полугодия:

  • Доля off-market сделок в верхнем сегменте выросла — редкие лоты всё чаще не доходят до открытой витрины.
  • Средний срок экспозиции ликвидных видовых лотов сократился; типовых — вырос.
  • Дисконт от заявленной цены по типовым лотам расширился, по редким — сжался почти до нуля.

Ключевая ставка как фон

Стоимость денег осталась главным макрофактором. Для сегмента, где значительная часть сделок закрывается собственными средствами, высокая ставка бьёт не столько по возможности купить, сколько по мотивации продавца: владельцы редких объектов не спешат выходить на рынок и не роняют цену.

Локации-лидеры

Ядро спроса не сместилось: Хамовники и Остоженка держат самый дорогой метр и минимальную волатильность, Пресня и Москва-Сити тянут спрос на видовые высотные лоты, Патриаршие и Тверской остаются дефицитными по новому предложению. Раменки и Дорогомилово — по-прежнему зона семейного роста у парков и набережной.

Первое полугодие снова показало: цена метра из заголовка не имеет отношения к тому, за сколько на самом деле уходит редкий лот. Эти два рынка почти не пересекаются.

С чем входим во второе полугодие

Мы исходим из того, что «адресная» ценность сохранится: ликвидные видовые и редкие по конфигурации лоты продолжат опережать рынок, типовое предложение — стагнировать. Готовые дома останутся в приоритете, доля закрытых сделок, вероятно, ещё вырастет. Практический вывод для покупателя прежний — заходить в объект с трезвой оценкой ликвидности и доступом к предложениям вне открытой выдачи.

Читайте также: Итоги рынка элитной недвижимости 2025 и прогноз · Ключевая ставка и рынок элитного жилья · Ликвидность элитной недвижимости: как оценить