2025 год закрепил разворот, который начался годом ранее: элитный сегмент окончательно перестал быть однородным. Разница между ликвидными и «застрявшими» лотами внутри одного класса стала кратной, а покупатель — заметно требовательнее к локации, виду и стадии готовности проекта.

Цены: рост есть, но он адресный

Средняя цена метра в премиум- и De Luxe-сегменте Москвы за год прибавила, но усреднённая цифра почти ничего не объясняет. Рост концентрируется в готовых домах с редким предложением — видовые этажи, пентхаусы, лоты с террасами. Массовые типовые планировки на средних этажах, наоборот, торговались с дисконтом и подолгу висели в экспозиции.

Для покупателя это означает простое правило: платить премию имеет смысл за то, что нельзя воспроизвести — этаж, ракурс, конфигурацию, адрес. За то, что легко тиражируется, рынок платить перестал.

Спрос сместился в готовое

На фоне высокой стоимости денег покупатели всё чаще выбирали проекты на поздней стадии или уже сданные. Логика понятна: в готовом доме виден реальный вид из окна, качество отделки мест общего пользования, состав соседей и работа управляющей компании. Котлован в премиуме продавался хуже — и с более ощутимой скидкой к финальной цене.

Локации-лидеры

Ядро спроса осталось прежним, но внутри него усилилась поляризация по конкретным адресам:

  • Хамовники и Остоженка — «золотая миля» держит статус самого дорогого метра и минимальной волатильности.
  • Пресня и Москва-Сити — спрос на видовые высотные лоты и апартаменты с сервисом отельного уровня.
  • Патриаршие и Тверской — дефицит нового предложения поддерживает цены на вторичном рынке.
  • Раменки и Дорогомилово — зона роста для семейного премиума рядом с парками и набережной.

Off-market вырос в доле

Всё больше по-настоящему интересных лотов не доходит до открытой витрины. Собственники редких объектов предпочитают закрытые показы узкому кругу проверенных покупателей — чтобы не «светить» цену и историю торга. По нашим наблюдениям, доля таких сделок в верхнем сегменте продолжила расти.

Лучшие лоты 2025 года чаще всего не были в рекламе. Их находили через брокера, а не через поисковую строку.

Прогноз на 2026

Мы исходим из того, что тренд на «адресную» ценность сохранится. Ликвидные видовые и редкие по конфигурации лоты продолжат дорожать быстрее рынка, типовое предложение — стагнировать. Готовые дома и проекты финальной стадии останутся в приоритете у покупателя, а доля закрытых сделок, вероятно, ещё вырастет.

Практический вывод: в 2026-м выигрывает тот, кто заходит в объект с трезвой оценкой ликвидности и доступом к предложениям вне открытой выдачи, а не тот, кто ориентируется на среднюю цену метра из заголовков.