Мы свели в одну таблицу медианную цену квадратного метра по 441 жилому комплексу в 16 городах России — от Владивостока до Санкт-Петербурга. Разрыв между крайними точками оказался трёхкратным: 108 000 ₽ в Самаре против 332 500 ₽ в Сочи. Разбираем, из чего складывается эта разница и что она означает для покупателя.
Что показывают цифры
Медианная цена метра — это середина выборки: половина комплексов в городе дороже, половина дешевле. Она устойчивее среднего значения, потому что один дорогой клубный дом не перекашивает картину. Ниже — медиана по нашему каталогу новостроек, сентябрь 2026 года.
- Самара — 108 000 ₽/м²
- Ростов-на-Дону — 122 000 ₽/м²
- Волгоград — 125 000 ₽/м²
- Красноярск — 125 500 ₽/м²
- Тюмень — 127 000 ₽/м²
- Воронеж — 129 000 ₽/м²
- Челябинск — 132 000 ₽/м²
- Пермь — 147 000 ₽/м²
- Екатеринбург — 151 000 ₽/м²
- Уфа — 156 000 ₽/м²
- Новосибирск — 173 500 ₽/м²
- Владивосток — 176 000 ₽/м²
- Нижний Новгород — 198 000 ₽/м²
- Казань — 216 000 ₽/м²
- Санкт-Петербург — 330 000 ₽/м²
- Сочи — 332 500 ₽/м²
Первое, что бросается в глаза: города-миллионники не выстраиваются по численности населения. Волгоград и Красноярск идут почти вровень, хотя рынки у них разного объёма. Челябинск дешевле Екатеринбурга на 13%, при том что города соседние. А Казань стоит дороже Новосибирска на четверть, будучи меньше по населению.
Почему Сочи и Петербург оторвались
Верхние две строчки — это два разных механизма. Сочи дорог из-за физического дефицита: горы и море зажимают застройку в узкую полосу, свободных участков почти не осталось, а спрос формируется всей страной, а не только жителями города. Покупатель из Москвы или Тюмени конкурирует здесь с местным на равных, и цену задаёт именно он.
Петербург дорог по другой причине: там велика доля проектов в исторических районах и на воде, где себестоимость строительства и стоимость участка кратно выше окраинных площадок. Медиана по городу подтягивается вверх набором дорогих центральных проектов, хотя на периферии есть предложения существенно дешевле.
Где разница между городами обманчива
Сравнивать метр «в лоб» некорректно по трём причинам, и каждая может изменить итоговый чек на десятки процентов.
- Отделка. В одном городе доминируют квартиры с чистовой отделкой, в другом — предчистовая или голые стены. Ремонт добавляет к бюджету от 25 000 до 60 000 ₽ за метр, и дешёвый на бумаге город может оказаться дороже после ремонта.
- Класс застройки. Медиана считается по тому, что реально строится. Там, где рынок состоит в основном из комфорт-класса, она ниже механически — не потому, что город дешевле, а потому что бизнес-класса в выборке почти нет.
- Стадия готовности. Дом на котловане и сданный дом в одном районе различаются в цене на 15–25%. Город с большой долей свежих стартов будет выглядеть дешевле, чем есть.
Что это значит для покупателя
Если вы покупаете для себя, разброс между городами вас волнует мало: вы выбираете внутри одного рынка, и там значение имеет разница между районами и корпусами, а она нередко доходит до 20% при одинаковой площади. Полезнее смотреть не на медиану города, а на разброс внутри конкретного проекта.
Если вы смотрите на недвижимость как на вложение, картина другая. Низкая цена метра сама по себе не означает потенциал роста — она чаще означает слабый спрос. Считать нужно связку из трёх величин: цена входа, арендная ставка в этом городе и скорость поглощения нового предложения. Город с метром за 130 000 ₽ и стабильным арендным потоком может оказаться выгоднее города с метром за 110 000 ₽ и пустующими квартирами.
Дешёвый метр — не скидка, а информация о спросе. Вопрос всегда один: кто купит эту квартиру у вас через пять лет и по какой цене.
Как мы считали
Выборка — 441 жилой комплекс в 16 городах, данные на сентябрь 2026 года. Для каждого комплекса взята минимальная цена метра из опубликованных предложений, затем по городу посчитана медиана. Это ориентир для сравнения городов между собой, а не оценка конкретной квартиры: застройщики меняют прайс еженедельно, а часть лотов уходит по закрытым спискам до публикации.