Налоговый статус продавца меняет экономику сделки сильнее, чем принято думать. Нерезидент и резидент платят с продажи недвижимости по-разному, а если продавец живёт и платит налоги за рубежом, добавляется вопрос двойного налогообложения. Разберём логику на уровне ориентиров — конкретные ставки и льготы уточняются на дату сделки.

Кто такой налоговый нерезидент

Налоговое резидентство определяется не гражданством, а фактическим пребыванием: резидент — тот, кто провёл в стране не менее 183 дней за 12 следующих подряд месяцев. Гражданин России, живущий за рубежом, может быть нерезидентом, а иностранец, живущий в Москве, — резидентом. Статус проверяют на конкретный налоговый период, и именно он определяет правила обложения продажи.

Разница в налогообложении

  • Освобождение от налога по истечении минимального срока владения при соблюдении условий доступно и нерезидентам — это важное изменение прошлых лет по сравнению со старым режимом.
  • Если срок владения не выдержан, ставка налога для нерезидента традиционно выше, чем базовая ставка для резидента.
  • Нерезидент, как правило, не применяет имущественные вычеты и уменьшение дохода на расходы так же, как резидент, — поэтому важно проверять актуальные правила на дату сделки.

Что такое двойное налогообложение

Доход от продажи недвижимости обычно облагается в стране, где находится объект. Но страна налогового резидентства продавца тоже может претендовать на налог с мирового дохода. Возникает риск заплатить дважды — в России и за рубежом. Здесь вступают в силу международные соглашения об избежании двойного налогообложения.

Недвижимость почти всегда облагается там, где она стоит. Вопрос не в том, платить ли налог в России, а в том, зачтёт ли его вторая страна.

Как работают соглашения

Соглашения распределяют право облагать доход между странами и предусматривают зачёт уплаченного налога, чтобы не платить дважды. По недвижимости приоритет обычно у страны местонахождения объекта, а страна резидентства засчитывает уплаченный там налог. Действие конкретных соглашений и их положения меняются, поэтому применимость проверяют по актуальной редакции на дату сделки с налоговым консультантом обеих юрисдикций.

Практические шаги для сторон

  • Определить налоговый статус продавца на год сделки документально, а не со слов.
  • Заранее рассчитать налоговую нагрузку и заложить её в переговоры о цене.
  • Проверить срок владения и основания освобождения от налога.
  • Уточнить наличие и условия соглашения об избежании двойного налогообложения со страной резидентства.
  • Обеспечить прозрачные расчёты и документы, подтверждающие расходы и происхождение средств.

Читайте также: Покупка недвижимости нерезидентом · Налог с продажи недвижимости · Валютные риски при сделке